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背景、問題和分析

住宅物業管理工作涉及面廣、需要相關部門密切協作、形成合力，進一步完善工作機制，規范各方履職。當前，物業管理服務市場還存在一些問題：一是物業管理與基層社會治理融合不夠。一方面，住宅物業管理涉及住房和城鄉建設、自然資源與規劃、城市管理等多個職能部門，聯合執法、執法銜接不夠順暢，導致綜合行政執法難以向住宅小區延伸，亂搭亂建、違規裝修、毀綠種菜等行為難以杜絕；另一方面，多數街道、社區沒有專門的物業管理機構和專職工作人員，對物業管理各方的指導監督力度有待增強； 三是服務意識有待增強。有的物業企業和員工對物業服務的認識還停留在管好公共設備設施以及做好環衛和保安工作的層面，不能提供較為精準的基本服務和個性化服務，導致物業服務“質價不符”，給業主造成收費高、服務差的印象。四是業主自治制度有待健全。議事規則、管理規約等業主自治制度是業委會日常工作的依據，但有些業委會決策程序不夠透明，業委會行使業主權力，由于服務意識和服務能力有所欠缺，有的業委會成員無法很好地履行職責。

建 議

一是強化街道、社區黨組織在業委會建設中的政治引領、組織引領、能力引領的地位和作用，依法理順街道和社區黨組織領導下的社區居委會、業委會、物業的管理協調運行機制。推動街道（鄉鎮）設立物業管理辦公室，配備專兼職人員，明確工作職責。加快推進城市管理與街道、社區基層治理體系對接，完善以街道、社區為主體的物業管理矛盾糾紛投訴受理和調解處置機制。
     二是開展物業服務質量評價，打造優秀物業服務項目，引導物業企業增強服務意識、提升服務水平、提高服務質量、增加服務供給。充分發揮行業協會作用，為物業服務提供人才培訓和專業技能認定。推動將評價結果作為物業合同履行的考核內容和選聘物業企業的重要依據。
     三是壓實街道責任，將業委會組建和換屆納入基層黨建工作的重要內容，把好換屆改選小組組建和業委會成員人選關，推動業委會與社區“兩委”成員交叉任職，有序引導、支持小區居民中的黨員，特別是退休老黨員積極參與業委會工作。建立健全業委會履職負面清單，明確業委會履職要求和評價標準，開展業委會成員培訓。
     四是各相關職能部門應在住宅小區內顯要位置公布聯系方式，依法處理物業管理違法行為。制定統一的物業服務信息公開制度，厘清物業企業和業委會的信息公開責任，明確信息公開的內容、載體、方式和時限，規定動態信息的公開頻次，最大限度地減少和消除信息不對稱。引導業主和物業企業依法行使權利、積極履行義務。物業管理行業協會要引導物業企業強化行業自律意識，規范物業服務行為。